Mercato immobiliare: rischi potenziali e opportunità da cogliere

Il 'mattone' è sempre stato un bene rifugio per risparmiatori e investitori, e allo stesso tempo il 78% degli italiani è proprietario della propria abitazione, una delle percentuali più alte al mondo. Ma è anche un patrimonio in gran parte obsoleto, mentre l'ondata della pandemia globale ha scosso anche il settore immobiliare, che non è mai un settore dalla reazione veloce, per cui diversi specialisti prevedono che tempi di reazione e contraccolpi si vedranno da qui ai prossimi 2 o 3 anni.

È stato lo scenario e l'argomento al centro dell'incontro online della serie Allianz Bank Business Forum dal titolo 'Il mercato immobiliare nel 2025: rischi potenziali e opportunità da cogliere’. L'ospite e relatore è stato Ezio Bruna, docente di Finanza immobiliare al Politecnico di Torino e all'Università Cattolica di Milano, che ricorda “il quadro generale del mercato immobiliare già prima del Covid 19 era in chiaro-scuro, in chiaro innanzitutto per Milano, un po' scuro per il resto d'Italia”. Poi è arrivato il virus e ha affondato i numeri, soprattutto delle compravendite. Mentre i prezzi hanno tenuto, innanzitutto a Milano.

I dati del primo semestre 2020 dicono che a livello nazionale le compravendite sono crollate del -29%, in un anno, e i prezzi sono scesi del -2,6%. Mentre nel capoluogo lombardo le compravendite sono diminuite del -16% (le previsioni per il 2020 erano del +8%), e i prezzi finora sono calati in media solo del -0,3%. “Milano è sempre molto 'resiliente' dal punto di vista immobiliare e dei suoi prezzi”, rimarca Bruna, anche se “il Covid ha accelerato dei cambiamenti che ci potevamo attendere in 10 anni, e invece ci troviamo ad affrontarli subito. Il mercato come investimenti soffre, perché con la precarietà reddituale, lo spostamento e il cambio dei consumi, siamo entrati in crisi economica e sociale, ma possiamo ampiamente imparare dalle crisi del passato”.

 

Bruna sottolinea che: “fare previsioni oggi è molto difficile, perché non siamo ancora fuori dall'emergenza, in ogni caso ci saranno mercati a velocità diverse     e con velocità di ripresa diverse. Per il mercato immobiliare prevedo un bivio: da una parte, ci potrà essere un buon incremento, per esempio per Milano, e anche gli immobili per la logistica, e anche il 'Building to rent'. Dall'altra parte, ci sono beni che vedranno una forte decrescita, come dovrebbe accadere nel resto d'Italia”.

Secondo lo specialista, è un settore che dovremo guardare “con molta, molta attenzione per il futuro”. Ci sarà uno spostamento molto forte dalla proprietà alla locazione degli immobili residenziali, è come se da 'bene rifugio' diventassero solo un 'rifugio', soprattutto per i giovani, i Millennials. Chi ha in affitto bar, negozi e ristoranti, “avrà delle flessioni, come anche per gli uffici in affitto”. Poi, guardando ancora al futuro: “per i prossimi 2 o 3 anni è prevista una diminuzione delle compravendite, e poi anche diminuzione dei prezzi. Milano si riprenderà molto prima, il resto d'Italia dopo il 2025”.

E, quindi, alcuni consigli per muoversi in questo mercato? “Bisogna guardare alla riforma dei valori catastali; è importante occuparsi della situazione facendo innanzitutto un'analisi del patrimonio immobiliare, con un consulente finanziario di fiducia. I nuovi valori catastali saranno circa tre volte i valori catastali del passato”, mentre un'altra indicazione utile può essere quella di “vendere gli immobili 'esausti', quelli che non sono usati né come abitazione né generano reddito attraverso la locazione, perché i valori del mercato ora reggono bene, ma potrebbero scendere nei prossimi 2 o 3 anni”.

 

 

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