Gli immobili, le case, non possono più essere considerati sempre un bene-rifugio, come è stato per tanto tempo, e come spesso ancora accade. Anzi, se non si fanno bene i conti, di un investimento immobiliare, e in prospettiva di medio e lungo termine, rischiano di rivelarsi non una fonte profittevole, ma una voce di costo.
La proprietà e l’investimento immobiliari vanno quindi attentamente valutati e gestisti, l’epoca del ‘mattone’ come bene-rifugio sta ormai tramontando per vari motivi e fattori, e quindi bisogna fare attenzione a che un valore si mantenga davvero tale nel tempo, considerando attentamente tutte le voci di costo e di spesa che comporta.
Che la visione e l’approccio di molti italiani – e della nostra classe politica, sempre a caccia di consensi facili – sul patrimonio immobiliare sia da rivedere e ricalibrare, appare sempre più evidente, anche per ciò che riguarda le cosiddette ‘case Green’, e la necessità di portare più efficienza, innanzitutto energetica, in un mondo spesso molto datato ed energivoro. Ne hanno anche parlato in questi giorni Oscar Giannino (nel ruolo di Don Chisciotte), Carlo Alberto Carnevale Maffé (Ronzinante), e Renato Cifarelli (Sancho Panza) su Donchisciottepodcast.it, un podcast spesso ricco di analisi e commenti interessanti.
Il caso di attualità, che in queste settimane ha quindi scatenato molte polemiche, è la Direttiva dell’Unione Europea che prevederebbe, stando alle ultime bozze, una doppia stretta: con l’obbligo di passaggio alla classe energetica E per tutti gli immobili residenziali dei 27 Paesi membri entro il 2030 e, prima del 2033, alla classe D. Per realizzare questi adeguamenti è richiesto un taglio dei consumi energetici di circa il 25%, quindi interventi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuove caldaie a condensazione e di pannelli solari. L’obiettivo finale è raggiungere le zero emissioni entro il 2050.
Questa prospettiva ha già suscitato diverse polemiche, anche in Italia, poiché comporterebbe costi ingenti per i cittadini. Anche per questo, alla bozza definita dal parlamento europeo sono stati presentati dagli eurodeputati più di 1.500 emendamenti. Le proteste sono sorte anche perché l’obbligo di passaggio alla classe energetica ‘E’ per tutti gli immobili residenziali dei 27 Paesi membri entro il 2030 verrebbe a costare una fortuna, soprattutto agli italiani.
Da noi circa il 75 per cento degli immobili, circa 9,2 milioni di edifici residenziali sugli oltre 12 milioni complessivi, risulta inefficiente dal punto di vista energetico e ambientale, e quindi andrebbe ristrutturato. Ma quella del 75% sul totale è una media molto simile a quella dell’intera Unione Europea, tante case vecchie non ci sono solo da noi, in tutta l’Ue si contano 21 milioni di alloggi in classe energetica F e G. Ecco altri numeri che descrivono la situazione: gli immobili consumano circa il 40% dell’energia totale usata dall’Uomo, e producono il 36% del totale delle emissioni inquinanti, più dei trasporti.
Non solo. L’obbligo Ue per gli edifici di passare in classe energetica ‘D’ entro il 2033 implicherebbe costi di ristrutturazione per quasi 1.400 miliardi di euro. Insomma, la nuova normativa di Bruxelles sull’efficientamento energetico potrebbe abbattersi come uno tsunami sulle case (e i portafogli) degli italiani.
Secondo calcoli e stime, per un condominio il salto di due classi energetiche può costare attorno a 600mila euro. I lavori di coibentazione sono di gran lunga i più onerosi, ma è costoso anche sostituire la caldaia del palazzo o installare dei pannelli fotovoltaici sul tetto. All’interno degli appartamenti il passaggio da una classe energetica poco efficiente a una migliore passa attraverso la sostituzione di infissi, porte e finestre: i costi variano in base al numero delle finestre, ma generalmente servono almeno 10-15mila euro per un’operazione di questo tipo.
Nel complesso, in un appartamento di media grandezza in una zona non centrale, i lavori di efficientamento svolti in casa possono assorbire anche più di 20mila euro. Più caro intervenire sugli appartamenti dei centri storici, dove i lavori di installazione costano di più e spesso si utilizzano materiali meno economici. Per una villetta Green si pagheranno invece più di 110mila euro.
È quindi importante – ma non solo ora, già da anni – gestire la transizione energetica degli edifici, e la ristrutturazione degli immobili deve rispettare limiti di emissioni inquinanti, come ogni altro settore di attività. Tanto che la prima bozza della Direttiva Ue sulle ‘case Green’ è datata 2010, e la politica italiana fa finta di accorgersene solo 13 anni dopo. All’Europarlamento il primo voto sulla Direttiva è atteso in commissione Industria il 9 febbraio: il testo potrebbe così arrivare sul tavolo della plenaria a Strasburgo nella prima metà di marzo.
Tutto ciò rende evidenti diverse cose: la transizione energetica ed ecologica deve riguardare anche e innanzitutto il mondo immobiliare; queste necessità e prospettive sono l’occasione per rendere le case e gli immobili più tecnologici, digitali, Smart; c’è bisogno di rendere più efficienti il 75% degli immobili in Italia e in Europa. E innanzitutto, come dicevo all’inizio di questo Blog post: per tutti questi motivi, e costi di uso e gestione, l’immobile e la casa non possono più essere considerati sempre un bene-rifugio, sono un valore da amministrare e gestire bene, altrimenti rischiano di diventare un patrimonio che si svaluta e genera costi ben poco convenienti e vantaggiosi.
