Agevolate le donazioni, chi compra una casa donata non rischia più

Con il via libera definitivo al Ddl Semplificazioni, il legislatore interviene su una delle zone d’ombra più delicate del mercato immobiliare: la compravendita di immobili provenienti da donazione. Una riforma tecnica, ma dagli effetti potenzialmente dirompenti, che incide sia sulla circolazione delle case sia sulle strategie di pianificazione patrimoniale delle famiglie.Il cuore della novità è contenuto nell’articolo 44 del provvedimento, che modifica la disciplina civilistica sulle azioni degli eredi legittimari. Da ora in poi, se una donazione immobiliare lede la quota di legittima, gli eredi potranno rivalersi solo sul donatario e non più sul terzo acquirente che abbia comprato l’immobile in buona fede. In termini concreti, chi acquista una casa ricevuta in donazione non sarà più esposto al rischio di azioni giudiziarie finalizzate alla restituzione del bene. Un cambiamento che mette fine a una delle principali anomalie del sistema successorio italiano, che per decenni ha trasferito su soggetti estranei ai rapporti familiari i conflitti interni alle successioni. Fino ad oggi, infatti, l’erede che si riteneva leso poteva agire non solo contro il beneficiario della donazione, ma anche contro l’acquirente della casa, chiedendo la restituzione dell’immobile entro dieci anni dall’apertura della successione. Una previsione che aveva trasformato gli immobili donati in beni di seconda fascia: difficili da vendere, spesso non finanziabili dalle banche, e talvolta assicurabili solo con polizze ad hoc dai costi elevati.Non sorprende che, nel tempo, questo meccanismo abbia contribuito a “congelare” una parte rilevante del patrimonio immobiliare italiano. Le banche, in assenza di una piena certezza del diritto di proprietà, erano riluttanti a concedere mutui; gli acquirenti diffidenti; i venditori penalizzati da sconti forzati sul prezzo. Con la nuova disciplina, il contenzioso successorio resta confinato tra gli eredi e il beneficiario della donazione. La tutela del legittimario viene preservata ma passa da una protezione “reale” sul bene a una tutela di tipo risarcitorio, esercitabile solo nei confronti del donatario. Una scelta che mira a rafforzare la certezza dei traffici giuridici e a riportare liquidità nel mercato immobiliare. È anche una misura che incontra il favore del sistema bancario, chiamato ora a riconsiderare complessivamente il rischio legato ai mutui su immobili di origine donativa.Accanto al profilo civilistico, emerge anche un aspetto fiscale che rende la riforma particolarmente rilevante nella pianificazione patrimoniale. Il regime impositivo italiano sulle donazioni e successioni resta tra i più favorevoli in Europa: aliquota del 4% nei trasferimenti tra genitori e figli, con una franchigia di un milione di euro per beneficiario.Negli ultimi anni, inoltre, un’importante evoluzione giurisprudenziale ha indebolito il principio del cosiddetto “coacervo successorio”, ossia l’obbligo di sommare le donazioni pregresse all’asse ereditario ai fini del calcolo dell’imposta. In assenza di una disposizione espressa che lo ripristini, ciò ha aperto la strada a un uso più efficiente delle franchigie fiscali nel corso della vita, attraverso trasferimenti anticipati del patrimonio.Un esempio tipico è quello del genitore che trasferisce in vita un immobile al figlio entro la soglia di esenzione e che, al momento della successione, beneficia nuovamente della franchigia sull’eredità residua. Un meccanismo che, se correttamente strutturato, può ridurre sensibilmente il carico fiscale complessivo sul passaggio generazionale.Gli operatori avvertono però che la maggiore libertà concessa dal legislatore non equivale a un “liberi tutti”. La donazione resta uno strumento potente, ma delicato. Le scelte fatte oggi incidono sulla stabilità patrimoniale futura e sugli equilibri familiari. In assenza di una progettazione consapevole, il rischio non è tecnico ma umano: conflitti tra eredi, contenziosi, diseconomie.La riforma, in definitiva, restituisce alla donazione il suo ruolo originario: non più mina giuridica, ma leva di governo del patrimonio. E sposta l’asse dal contenzioso alla pianificazione.Per il mercato immobiliare, è un ritorno alla normalità. Per le famiglie italiane, un’opportunità in più di programmare il futuro. Per la consulenza patrimoniale, una nuova stagione che richiederà competenza, metodo e visione di lungo periodo.